O mercado imobiliário brasileiro se prepara para transformações significativas com a chegada da reforma tributária, que passará a incluir os rendimentos de locação na nova cobrança sobre o consumo, somando-se ao tradicional Imposto de Renda.
O impacto para proprietários pessoas físicas
Atualmente, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre os ganhos, com alíquotas que variam de 7,5% a 27,5%. Contudo, a nova legislação prevê regras específicas para essa categoria.
Jaques Bushatsky, diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP (Sindicato da Habitação), ressalta que, até o momento, quem aluga imóveis como pessoa física paga apenas o Imposto de Renda (IRPF) sobre os rendimentos, com alíquotas progressivas que variam de 7,5% a 27,5%.
“A reforma, como está desenhada, prevê gatilhos que podem incluir a pessoa física na cobrança do IBS/CBS, eliminando a isenção atualmente existente [no PIS/COFINS] ou o tratamento simplificado no IRPF”, explica Bushatsky.
Para que a pessoa física seja atingida pela nova tributação, é preciso ultrapassar simultaneamente o limite de R$ 240 mil em receita anual de aluguel e manter a locação de três ou mais imóveis distintos.
Regras para empresas e pessoas jurídicas
No caso de holdings patrimoniais, incorporadoras e companhias do setor imobiliário, a receita gerada com locações passará a ser considerada prestação de serviço, ficando sujeita aos novos tributos federais.
A aplicação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) começará em 2027, enquanto o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) passará a valer em 2029.
Florence Haret Drago, professora conferencista do Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET) e sócia da área tributária no NHM Advogados, explica que, caso o locador pessoa física não se enquadre nos critérios definidos, continuará pagando apenas o Imposto de Renda, sem incidência de tributos sobre o consumo.
Segundo ela, compreender como esse conceito será interpretado é essencial para pessoas físicas que utilizam a locação de imóveis como fonte de renda. “A proposta, até agora, não estabelece nova tributação sobre os valores recebidos por quem não exerce atividade empresarial.”
Mecanismos de alívio e transição
Para atenuar os efeitos da mudança, o texto prevê uma redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para a locação, além de um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial.
“Isso significa que a empresa locadora poderá abater do imposto devido parte do IBS/CBS pago em despesas relacionadas à atividade, como manutenção e administração”, acrescenta Heitor Cesar Ribeiro, advogado tributarista e sócio do escritório Gaia Silva Gaede Advogados.
Para os contratos antigos, firmados até 16 de janeiro de 2025, foi criado um regime opcional de transição com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta.
João Pedro Ramos Garcia, sócio e especialista em tributação no escritório Ballstaedt Gasparino Advogados, aponta que a medida funciona como um amortecedor temporário para acordos vigentes.
“A alíquota transitória de 3,65% pode servir como um amortecedor temporário para contratos antigos, mas elimina créditos e tem prazo definido para terminar, o que pode antecipar renegociações”, aponta o tributarista.
Situação das imobiliárias e dos inquilinos
As imobiliárias serão tributadas apenas sobre suas receitas próprias, como taxas de administração e comissões, e não sobre o valor global repassado aos proprietários.
“O aluguel em si não é receita da imobiliária, ele apenas transita pelo seu caixa para ser repassado ao proprietário. A base de cálculo do tributo da imobiliária é o serviço que ela presta, não o valor total do aluguel que ela administra”, completa o diretor de Legislação do Inquilinato da Secovi-SP.
No caso dos inquilinos, as empresas poderão utilizar créditos tributários para abater custos, enquanto as pessoas físicas não terão esse benefício.
“Não existe, no desenho atual da reforma, um mecanismo de compensação direta ou crédito para o locatário pessoa física. Ele não é contribuinte do imposto, é consumidor final”, afirma o diretor da Secovi-SP.
Por fim, a jurisdição prevê a possibilidade de revisões contratuais decorrentes de desequilíbrios gerados pela nova legislação.
“A jurisprudência dos tribunais reconhece que fatos inesperados e relevantes — como mudanças legislativas significativas, incluindo alterações tributárias — podem justificar a revisão contratual, quando tornam a execução excessivamente onerosa para uma das partes”, ressalta Florence Haret Drago.
